La economía española mantiene el pulso expansivo, pero empieza a mostrar señales de agotamiento estructural. El último Observatorio del Ciclo Económico constata que el PIB creció un 2,8% en 2025, un ritmo sólido aunque más moderado que el del año anterior y cada vez más condicionado por desequilibrios de fondo, con la vivienda como principal foco de tensión.
El crecimiento sigue descansando en la demanda interna, que aportó 3,6 puntos al avance del PIB, en contraste con una contribución negativa de los factores de oferta. Este cambio en la composición del crecimiento marca un punto de inflexión: la economía avanza, pero lo hace con menor calidad y mayor dependencia del consumo, el crédito y el gasto público.
Un crecimiento que pierde impulso estructural
El informe subraya que el PIB por persona en edad de trabajar ya se sitúa un 0,5% por encima de su tendencia histórica, lo que confirma la recuperación tras la pandemia. Sin embargo, ese mismo indicador evidencia el principal límite del modelo: el crecimiento potencial se mantiene en torno al 1% anual.
Más allá del dato agregado, el problema reside en cómo se está creciendo. En el tramo final de 2025, los factores de demanda aportaron 2,6 puntos al crecimiento interanual, mientras que los de oferta restaron 2,1 puntos. Es decir, la economía avanza pese a sus debilidades productivas.
Entre los principales lastres destacan el comportamiento del capital residencial, la caída de la productividad total de los factores y el impacto negativo de los márgenes de precios y la fiscalidad. Frente a ello, el consumo —especialmente vinculado a la vivienda— se consolida como el principal motor del ciclo.
El mercado laboral aguanta, pero se estabiliza
El empleo continúa siendo uno de los pilares de la expansión. La tasa de paro se mantiene en niveles relativamente bajos en perspectiva histórica y la tasa de vacantes sigue elevada, reflejo de un mercado laboral dinámico.
No obstante, los últimos datos apuntan a una fase de estabilización. La economía combina bajo desempleo con una participación salarial elevada, sin señales de deterioro en las rentas del trabajo, pero también sin indicios de una nueva aceleración del empleo.
Este escenario sugiere que el margen de crecimiento vía mercado laboral empieza a agotarse, trasladando el foco hacia la productividad, precisamente uno de los puntos más débiles del actual ciclo.
La vivienda, el gran desequilibrio del ciclo
El elemento más disruptivo del informe es el diagnóstico sobre el mercado inmobiliario. El precio de la vivienda ha entrado en una nueva fase de fuerte crecimiento, con tasas cercanas al 9% en 2025, situándose como uno de los principales factores macroeconómicos del momento.
A diferencia del ciclo previo a 2008, el encarecimiento no está impulsado por el crédito. El endeudamiento de los hogares se sitúa por debajo de la media europea, lo que refleja una demanda apoyada en fundamentos más sólidos. El problema está en la oferta.
La construcción residencial sigue siendo insuficiente para absorber la presión de la demanda, especialmente en un contexto de fuerte crecimiento poblacional. Este desequilibrio explica que, frente a la estabilidad o caída de precios en otros países europeos, en España el precio de la vivienda haya crecido a un ritmo medio del 7,5% anual en los últimos tres años.
Un cuello de botella estructural en la oferta
El Observatorio identifica con claridad el origen del problema: el capital residencial. La economía no está siendo capaz de transformar la inversión en vivienda en un aumento efectivo del stock disponible.
Durante años, la inversión residencial por habitante se ha mantenido por debajo de los niveles previos a la pandemia y solo ha comenzado a recuperarse al final de 2025. Este desfase evidencia que la oferta no responde con la suficiente rapidez al aumento de la demanda.
Detrás de este fenómeno aparecen factores estructurales como las limitaciones regulatorias, la escasez de suelo, los costes de construcción o las rigideces del sector. En términos económicos, la oferta de vivienda presenta una baja elasticidad, lo que intensifica las tensiones sobre los precios.
Más demanda que en Europa, pero menos vivienda
La comparación con los principales países europeos refuerza el diagnóstico. España combina un mayor crecimiento de la población con un menor esfuerzo en construcción residencial, mientras que el desapalancamiento de los hogares actúa como factor adicional de impulso de la demanda.
El resultado es un mercado tensionado, en el que la oferta no logra equilibrar el aumento de compradores potenciales.
La clave: actuar sobre la oferta
El informe lanza una advertencia clara para la política económica. Actuar únicamente sobre la demanda —por ejemplo, endureciendo las condiciones financieras— no resolverá el problema de fondo.
La solución pasa por aumentar la capacidad de oferta: mejorar la eficiencia del sector, reducir trabas y acelerar la generación de vivienda disponible.