Los nuevos decretos de vivienda aprobados por el Gobierno vuelven a colocar sobre las administraciones públicas una parte creciente del coste de la protección de los inquilinos vulnerables. El principal de los dos reales decretos-ley publicados este miércoles en el BOE establece que, si una persona en situación de vulnerabilidad no puede pagar el alquiler y la Administración no le proporciona una alternativa habitacional en un plazo de dos meses, será la propia Administración la que tendrá que asumir la deuda con el propietario para impedir el desahucio.
La medida, que entra en vigor este jueves, convierte en estructural un mecanismo de protección que hasta ahora tenía carácter temporal. El procedimiento obliga a la Administración competente a ofrecer una vivienda alternativa o, en su defecto, pagar las rentas pendientes, las que se hayan generado durante el proceso y las costas judiciales. Si tampoco efectúa ese pago, pasa a convertirse en deudora frente al propietario, mientras el inquilino permanece en la vivienda durante el tiempo que continúe su situación de vulnerabilidad.
El planteamiento supone un cambio relevante en el reparto de responsabilidades. El problema de la falta de vivienda alternativa deja de recaer únicamente sobre el propietario, que no puede recuperar su inmueble mientras dure la protección, y pasa también a las arcas públicas. El Gobierno establece además que el Estado compensará económicamente a las comunidades autónomas por los costes que asuman.
Más protección, pero sin crear viviendas
El principal interrogante de la medida se encuentra precisamente en su capacidad para resolver el problema que pretende combatir. El decreto garantiza que una familia vulnerable no pierda su vivienda, pero el mecanismo no genera por sí mismo una nueva casa ni aumenta la oferta disponible. Si la Administración carece de vivienda alternativa, deberá responder económicamente ante el propietario.
El problema es especialmente relevante en territorios donde la oferta residencial no está creciendo al mismo ritmo que la demanda. Castilla-La Mancha ha incorporado alrededor de 50.000 nuevos hogares desde 2018 y supera ya los 855.000, mientras que el crecimiento de la población y la reducción del tamaño medio de los hogares han elevado las necesidades residenciales. Toledo y Guadalajara concentran buena parte de esta presión.
En este contexto, el riesgo es que una política centrada fundamentalmente en impedir el desahucio termine actuando sobre las consecuencias de la escasez sin solucionar su causa: la insuficiencia de oferta en los mercados donde existe demanda.
Un mayor coste para las administraciones
El decreto amplía además hasta el 31 de diciembre de 2030 la suspensión de los lanzamientos de personas vulnerables cuando el demandante sea un fondo o una entidad dedicada a la adquisición de créditos impagados o inmuebles por debajo de mercado. Para otros propietarios también se contemplan suspensiones, con revisiones y compensaciones.
La protección tiene, por tanto, una traducción presupuestaria. Las comunidades autónomas deberán disponer de recursos para atender situaciones en las que no haya vivienda pública disponible y, al mismo tiempo, hacer frente a las ayudas ordinarias al alquiler y a sus propias políticas de vivienda.
Castilla-La Mancha cuenta en 2026 con una convocatoria de ayudas al alquiler dotada con cinco millones de euros de fondos propios, con ayudas de hasta el 50% de la renta durante un máximo de doce meses. La nueva regulación estatal añade ahora potenciales obligaciones económicas a las administraciones en los procedimientos judiciales.
El debate, por tanto, no se limita a la protección de los hogares vulnerables, sino a quién soportará el coste de esa protección y con qué recursos. El Estado anuncia compensaciones a las comunidades autónomas, pero serán estas las que tengan que gestionar sobre el terreno la respuesta habitacional.
Más cargas y más incentivos para los propietarios
El paquete aprobado incorpora otras medidas que incrementan la intervención sobre el mercado del alquiler. Los contratos temporales sin causa justificada o encadenados podrán convertirse en alquileres de vivienda habitual y se limita el importe conjunto que podrá cobrarse por habitaciones respecto al precio del inmueble completo.
Los anuncios de alquiler deberán incorporar el índice estatal de precios y la renta de los últimos cinco años. También se prohíbe repercutir al inquilino los gastos de gestión inmobiliaria y se contemplan sanciones de hasta un millón de euros o el 2% del volumen de negocio para plataformas turísticas que incumplan las obligaciones de información.
En paralelo, el Gobierno intenta compensar parte de estas restricciones con incentivos fiscales. Los propietarios que reduzcan la renta más de un 5% podrán beneficiarse de reducciones del IRPF de hasta el 100% en determinados supuestos, mientras que los inquilinos con bases imponibles inferiores a 33.007,20 euros tendrán una nueva deducción del 10% del alquiler, con una base máxima de 11.630 euros.
También se establece un recargo de hasta el 150% en el IBI de viviendas desocupadas y pisos turísticos, con efectos desde el 1 de enero de 2027.
El segundo decreto: contratos más largos e indemnización al propietario
El segundo real decreto-ley, publicado igualmente este miércoles pero con entrada en vigor prevista para el 15 de noviembre -y que se prevé que no sea convalidado por la Diputación Permanente-, endurece todavía más las condiciones de finalización de los contratos. Si el propietario no comunica la voluntad de no renovar con seis meses de antelación, el alquiler podrá prorrogarse obligatoriamente durante periodos sucesivos de cinco años, o siete si el arrendador es una persona jurídica.
Además, cuando el propietario comunique válidamente la no renovación, tendrá que indemnizar al inquilino con la cantidad mayor entre doce mensualidades calculadas según el sistema estatal de referencia o una mensualidad por cada año de permanencia en la vivienda, salvo determinadas causas justificadas.
La medida pretende aportar estabilidad al inquilino, pero introduce un nuevo coste potencial para el propietario que quiera recuperar su vivienda. En un mercado caracterizado por una oferta insuficiente, el efecto sobre la decisión de poner una vivienda en alquiler se convierte en uno de los puntos centrales del debate.
Más intervención sobre un mercado con oferta insuficiente
Los decretos incorporan también restricciones a determinadas compras por debajo del 70% del valor de mercado por parte de grandes tenedores y entidades especializadas en adquirir inmuebles o carteras de créditos impagados, con vigencia hasta 2030. El BOE justifica la medida por la necesidad de impedir operaciones que puedan reducir la disponibilidad de vivienda habitual asequible.
Al mismo tiempo, el Ejecutivo anuncia 400 millones para el Fondo de Vivienda de Impacto Social, 280 millones en avales para construcción industrializada, 2.000 millones para alquiler asequible y hasta 10.000 millones para financiar sin intereses parte de la compra de la primera vivienda.
El paquete estatal apuesta principalmente por ampliar la protección del inquilino, limitar determinadas operaciones y utilizar incentivos fiscales y financiación pública. El punto más discutido será si esas medidas son suficientes para aumentar la oferta o si, por el contrario, un incremento de las obligaciones y riesgos para los propietarios puede dificultar que parte del parque privado llegue al mercado del alquiler.
Los dos decretos llegan después de que el Congreso rechazara la semana pasada las anteriores versiones de estas medidas. Ahora, con las Cortes disueltas, serán sometidos a la Diputación Permanente. El BOE recoge que el Real Decreto-ley 29/2026 entra en vigor el 8 de octubre, mientras que el Real Decreto-ley 28/2026 establece sus efectos a partir del 15 de noviembre.