Los nuevos decretos-leyes de vivienda aprobados por el Gobierno en octubre pueden beneficiar a los hogares que ya disponen de un contrato de alquiler, pero generar un efecto contrario para quienes buscan vivienda al reducir la oferta disponible y elevar las barreras de entrada al mercado. Es la principal conclusión del análisis elaborado por Fernando Pinto Hernández y Santiago Calvo para FEDEA, que examina la incidencia económica de los reales decretos-leyes 28/2026 y 29/2026.
El estudio sostiene que el paquete normativo concentra buena parte de sus efectos en una transferencia de renta desde los propietarios actuales hacia los inquilinos que ya ocupan una vivienda, mientras que los costes se trasladan hacia el futuro mercado del alquiler. La consecuencia, según los autores, sería una menor oferta, una mayor selección de los candidatos y, fuera de las zonas donde las rentas están limitadas, precios iniciales más elevados.
El diagnóstico resulta especialmente relevante porque el informe cuestiona que las medidas actúen sobre el principal problema estructural del mercado residencial: la insuficiente producción de vivienda en las zonas donde se concentra la demanda. FEDEA cifra en unas 750.000 viviendas el déficit acumulado entre 2021 y 2025. Solo en 2025 se incorporaron unos 240.000 hogares netos frente a 92.000 viviendas terminadas.
Una protección que puede encarecer la entrada al alquiler
Uno de los elementos más controvertidos analizados es el nuevo régimen de duración de los contratos. El RDL 28/2026 establece prórrogas sucesivas de cinco años —siete cuando el arrendador es una persona jurídica— y obliga al propietario que quiera recuperar la vivienda en determinadas circunstancias a pagar una indemnización.
FEDEA compara este mecanismo con un coste de despido aplicado al alquiler. Para un contrato representativo utilizado en el estudio, la indemnización alcanzaría unos 15.500 euros, equivalentes al 5,2% del valor de una vivienda de 300.000 euros y a casi 14 meses de la renta efectivamente cobrada. En la primera renovación, el coste equivaldría a 73 días de renta por cada año de residencia.
El informe matiza que la indemnización tiene varias excepciones y que el propietario puede evitarla si ofrece al inquilino un nuevo contrato bajo las condiciones reguladas. Por ello, para quien pretenda mantener la vivienda en alquiler, el mecanismo funciona en buena medida como un límite a la renta de renovación. El coste más elevado se concentra en el propietario que quiera recuperar la vivienda para venderla libre de ocupantes, cambiar de uso o volver a fijar una renta de mercado.
El problema, según FEDEA, es que ese coste modifica los incentivos antes incluso de que llegue el momento de la renovación. Los nuevos propietarios pueden intentar incorporarlo a la renta inicial y, cuando esa posibilidad queda limitada por los topes, la adaptación se produce mediante una reducción de la oferta.
El estudio apunta además a un dato que cuestiona la idea de que el principal afectado sea el gran propietario. El 76,1% de los arrendadores personas físicas tiene una sola vivienda alquilada, mientras que quienes poseen once o más viviendas representan apenas el 0,2% de los arrendadores y concentran el 2,4% del parque arrendado por particulares. Dado que las personas físicas representan alrededor del 90% del mercado del alquiler, FEDEA concluye que buena parte del coste recaería sobre pequeños patrimonios familiares.
Menos oferta y más dificultades para quienes buscan vivienda
La consecuencia económica más importante aparece, según los autores, en la diferencia entre los inquilinos que ya tienen vivienda y quienes intentan acceder al mercado.
En los contratos vigentes, las prórrogas, las limitaciones a las actualizaciones y la eventual indemnización constituyen una transferencia hacia los actuales inquilinos. Pero cuando se trata de nuevos contratos, el propietario tiene incentivos para elevar la renta inicial, vender la vivienda, destinarla a otros usos o retirarla del mercado regulado.
FEDEA advierte de que esta dinámica puede generar una creciente separación entre quienes están dentro del mercado y quienes intentan entrar. De hecho, la llamada prima de entrada —la diferencia entre la renta por metro cuadrado de las viviendas que salen al mercado y la de las que permanecen alquiladas— pasó del 6,2% en 2020 al 16,6% en 2024, según los datos del Banco de España utilizados en el estudio.
El informe también recoge la experiencia reciente de las zonas donde se han aplicado controles de rentas. En Barcelona, los nuevos contratos llegaron a situarse un 24% por debajo del nivel previo a la entrada en vigor de los topes y seguían casi un 20% por debajo varios trimestres después. En Navarra y A Coruña, los autores observan descensos del 44% y del 40%, respectivamente, aunque advierten expresamente de que estos datos son descriptivos y no permiten atribuir toda la caída a la regulación.
El Gobierno intenta actuar sobre la demanda mientras el déficit está en la oferta
El análisis cuestiona también el uso de ayudas a la demanda en un mercado con una oferta poco flexible. El programa TU CASA contempla préstamos sin intereses por hasta 10.000 millones de euros, con un máximo de 50.000 euros o el 20% del valor de la vivienda. FEDEA calcula que, con un coste de financiación del 3,5%, aproximadamente el 70% del préstamo tendría un componente equivalente a una subvención. Si se agotara toda la dotación, el coste equivalente rondaría los 7.000 millones de euros.
La crítica económica es que una ayuda que incrementa la capacidad de compra en un mercado donde la vivienda disponible no crece al mismo ritmo puede terminar trasladándose parcialmente al precio. El propio estudio sitúa en torno a 0,45 la elasticidad a largo plazo de la oferta de vivienda nueva respecto al precio, una cifra que el Banco de España considera incluso una cota superior al no incorporar plenamente las restricciones urbanísticas.
FEDEA considera, en cambio, que algunas medidas dirigidas a la oferta sí tienen sentido económico, como los avales ICO para promoción de alquiler social y asequible, el apoyo a la construcción industrializada o el fondo de impacto social. El problema es que actúan principalmente sobre la financiación y no sobre el cuello de botella urbanístico.
Toledo y Guadalajara aparecen como ejemplo del problema de suelo
El análisis introduce un elemento de especial interés para Castilla-La Mancha. Frente al argumento de que España carece simplemente de suelo para construir, FEDEA destaca que el planeamiento urbanístico vigente contempla 9,6 millones de viviendas en áreas de desarrollo, de las que 7,1 millones continúan pendientes de ejecución.
El dato territorial resulta significativo: las viviendas previstas en el planeamiento superan el parque existente en provincias como Toledo y Guadalajara, aunque ello no significa que ese volumen de suelo esté inmediatamente disponible para construir. El informe señala que casi la mitad, el 47% de la superficie de las áreas de desarrollo de las 86 áreas urbanas, todavía está sin urbanizar.
La conclusión de los autores es que el cuello de botella combina la localización del suelo —no todo está donde existe mayor demanda— con la lentitud de la gestión urbanística, los plazos de tramitación y la baja densidad de algunos desarrollos. Las medidas aprobadas por el Gobierno pueden facilitar financiación a los promotores, pero dejan intacto el proceso de transformación del suelo.
Este punto tiene una lectura particularmente relevante para Castilla-La Mancha: disponer de una gran bolsa de suelo planificado no garantiza que la vivienda llegue al mercado. El problema puede encontrarse en el tiempo y el coste necesario para convertir ese suelo en suelo efectivamente urbanizado y edificable en las zonas donde existe demanda.
Una política que traslada el coste fuera del presupuesto
FEDEA plantea además una crítica de fondo al diseño económico de la política de vivienda. En lugar de financiar directamente determinadas transferencias a los inquilinos mediante los presupuestos públicos, una parte importante del coste se impone mediante cambios regulatorios que reducen la capacidad económica de los propietarios.
Esto permite que la transferencia no aparezca como un gasto presupuestario convencional. Los autores lo describen como una forma de “imposición mediante regulación”, porque el coste económico de la política queda fuera de una partida presupuestaria y, por tanto, resulta menos visible para el Parlamento y para los contribuyentes.
La paradoja que identifica el estudio es que el paquete utiliza simultáneamente instrumentos destinados a incentivar que las viviendas vacías salgan al mercado y medidas que, según su análisis, hacen menos atractivo el alquiler. El RDL 29/2026 contempla recargos municipales del IBI de hasta el 150% para viviendas turísticas y desocupadas, mientras el régimen de alquiler incrementa los costes y limita la capacidad de los propietarios para modificar las condiciones contractuales.
FEDEA reclama cambiar el foco hacia la oferta
El diagnóstico de FEDEA no cuestiona la existencia de un problema de acceso a la vivienda. Al contrario, destaca que en 2025 el 26,8% de la población que vivía de alquiler a precio de mercado destinaba más del 40% de su renta disponible a vivienda, frente al 18,6% de media europea.
La discrepancia se sitúa en la respuesta. Según el estudio, la combinación de regulación contractual, topes, restricciones a determinadas modalidades de alquiler y ayudas a la demanda puede mejorar la situación de quienes ya están dentro del mercado, pero dificultar el acceso de quienes todavía buscan vivienda.
La alternativa que plantea pasa por desplazar el centro de gravedad de la política de vivienda hacia la producción y movilización de oferta, acelerando la urbanización del suelo ya planificado, reduciendo los plazos de tramitación, aumentando las densidades cuando sea necesario y movilizando los solares urbanos sin edificar. También propone que la protección de los hogares vulnerables se financie directamente con cargo al presupuesto y mediante ayudas focalizadas y parque social, en lugar de trasladar el coste a propietarios particulares.