En Madrid, la contratación logística alcanzó los 379.831 metros cuadrados entre julio y septiembre, lo que supone un aumento del 160% respecto al trimestre anterior y un 27% más que en el mismo periodo de 2024. En total, se cerraron 21 operaciones, con un tamaño medio de más de 18.000 metros cuadrados por nave.
El análisis por zonas muestra un comportamiento desigual: la tercera corona, que abarca municipios del entorno metropolitano y buena parte de las provincias de Toledo y Guadalajara, concentró la mayor parte de la actividad, con 237.932 metros cuadrados contratados y una tasa de disponibilidad del 7,9 %, la más baja de todo el área madrileña. La primera y segunda corona registraron niveles más moderados, con algo más de 140.000 metros cuadrados entre ambas.
Estos datos reflejan una tendencia clara: la escasez de suelo y el encarecimiento de las rentas en Madrid están empujando la expansión hacia localizaciones periféricas, donde el suelo es más abundante y los costes de implantación, más competitivos, favoreciendo el desarrollo hacia Castilla-La Mancha.
Toledo: polo logístico en expansión
La provincia de Toledo se ha consolidado en los últimos años como uno de los epicentros del crecimiento logístico en el centro peninsular. El municipio de Illescas encabeza esta transformación y se ha convertido en un referente del sector, atrayendo tanto a operadores nacionales como a fondos internacionales.
Durante 2025, el área ha protagonizado algunas de las operaciones más relevantes del mercado, con carteras logísticas valoradas en más de 170 millones de euros, según fuentes del sector. Este dinamismo se apoya en una ubicación estratégica -a escasos 40 kilómetros de la capital- y en la disponibilidad de suelo industrial a gran escala, apto para plataformas de distribución de última generación.
Toledo también gana peso en empleo y actividad logística, con un tejido empresarial en expansión y salarios competitivos que fortalecen su atractivo frente a otras provincias del entorno. Sin embargo, la provincia afronta el mismo reto que el resto del mercado: la escasez de suelo disponible y el encarecimiento progresivo de los costes de promoción, que podrían frenar la llegada de nuevos desarrollos en los próximos años.
Guadalajara refuerza su papel estratégico
Por su parte, Guadalajara sigue siendo uno de los territorios más codiciados por los operadores logísticos que buscan combinar proximidad a Madrid y costes moderados. Su posición en el Corredor del Henares, con excelentes conexiones por carretera y ferrocarril, la convierte en un punto clave para la distribución de mercancías hacia el centro y norte de la península.
Los indicadores del mercado confirman que Guadalajara mantiene niveles sólidos de contratación y absorción, especialmente en municipios como Azuqueca de Henares, Cabanillas del Campo o Marchamalo, donde la actividad logística continúa en expansión. La combinación de suelo disponible, infraestructuras y cercanía a los grandes ejes de transporte sigue siendo su principal ventaja competitiva.
Inversión sostenida y tensiones de oferta
A nivel nacional, la inversión en activos logísticos alcanzó los 495 millones de euros en el tercer trimestre, la cifra más alta del año. La Zona Centro concentró una parte significativa de estas operaciones, consolidando su posición como el mayor foco logístico del país.
Sin embargo, el mercado muestra señales de tensión: la oferta disponible en Madrid ronda los 315.000 metros cuadrados, frente a los más de 600.000 habituales en años anteriores. Esta reducción anticipa un escenario de presión al alza sobre las rentas y una creciente competencia por los mejores suelos.
Los expertos señalan además que la ralentización en la promoción de nuevas naves, debido al encarecimiento del suelo y los costes de construcción, podría limitar la capacidad de respuesta del sector ante la demanda. Según estimaciones del mercado, hasta 5,5 millones de metros cuadrados de nuevos desarrollos podrían quedar paralizados o retrasados a medio plazo en toda España.
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