El crecimiento de la demanda residencial está estrechamente vinculado a la evolución de la población, pero también a una transformación de la estructura de los hogares. Hay más habitantes y, además, estos se distribuyen entre hogares de menor tamaño, lo que incrementa las necesidades de vivienda incluso cuando el crecimiento poblacional se modera.
La tendencia regional forma parte de un fenómeno nacional de mayor dimensión. España ha sumado más de 3,2 millones de habitantes desde 2018, hasta superar los 49 millones, mientras el número de hogares se ha incrementado en más de 1,2 millones. En paralelo, el parque total de viviendas ha aumentado en el entorno de las 600.000-700.000 unidades.
El resultado es una evolución en la que los hogares están creciendo a un ritmo superior al del parque residencial, aunque la comparación entre ambas magnitudes debe interpretarse con cautela, ya que no todas las viviendas son principales y parte de la demanda puede absorberse mediante viviendas ya existentes que estaban vacías o tenían otros usos.
La población extranjera sostiene el crecimiento
La inmigración se ha convertido en el principal componente del crecimiento demográfico tanto en España como en Castilla-La Mancha. La región ha pasado de alrededor de 2,03 millones de habitantes en 2018 a unos 2,16 millones en 2026.
Los residentes extranjeros superan actualmente los 260.000, alrededor del 12% de la población regional. Este incremento se produce en un contexto de saldo vegetativo negativo, con más defunciones que nacimientos, por lo que el crecimiento demográfico depende fundamentalmente del saldo migratorio.
El fenómeno es todavía más acusado en el conjunto nacional. El número de personas nacidas en el extranjero ha pasado de unos 6,5 millones en 2018 a más de 10,2 millones en la actualidad. El aumento de casi 3,8 millones de personas nacidas fuera de España supera incluso el crecimiento total de la población del país.
La diferencia responde, entre otros factores, al saldo vegetativo negativo y a que una parte de los residentes nacidos en otros países ha adquirido la nacionalidad española durante estos años.
1,2 millones de hogares más en España
La presión sobre la vivienda no procede únicamente del aumento de población. La evolución del número de hogares muestra una segunda fuerza estructural.
España ha pasado de aproximadamente 18,5 millones de hogares en 2018 a cerca de 19,8 millones en 2026. Son unos 1,2 millones de hogares adicionales en ocho años.
En Castilla-La Mancha, el aumento ha sido de unos 50.000 hogares, desde alrededor de 805.000 hasta los 855.300 actuales.
La diferencia entre población y hogares resulta relevante para el mercado inmobiliario. Una población creciente que se divide en hogares cada vez más pequeños genera una demanda residencial adicional que no puede medirse únicamente a través del número de habitantes.
El proceso está relacionado con el aumento de hogares unipersonales, el retraso en la formación de determinadas unidades familiares y otros cambios demográficos y sociales que reducen el tamaño medio de los hogares.
La vivienda no crece al mismo ritmo
El otro lado de la ecuación es la oferta. El parque inmobiliario español ha pasado de situarse ligeramente por debajo de los 26 millones de viviendas en 2018 a superar los 27 millones en 2026.
El aumento acumulado, en torno a 600.000-700.000 viviendas, queda por debajo de los más de 1,2 millones de hogares creados durante el mismo periodo.
No se trata de una equivalencia directa entre hogares y viviendas nuevas: una parte de los nuevos hogares puede ocupar viviendas ya construidas que estaban vacías, cambiar de uso o entrar de nuevo en el mercado de alquiler. Pero la diferencia entre ambas magnitudes sí permite observar la presión que ejerce la creación de hogares sobre la oferta residencial disponible.
En un mercado con una oferta limitada y una demanda creciente, la capacidad de generar vivienda nueva, rehabilitar inmuebles y movilizar vivienda existente adquiere una importancia creciente.
Toledo y Guadalajara, en el centro de la demanda
Castilla-La Mancha presenta además una marcada diferencia territorial. El crecimiento residencial se concentra especialmente en las áreas próximas a la Comunidad de Madrid, con Toledo y Guadalajara como principales focos de expansión.
La conexión con el mercado laboral madrileño, junto con unos precios residenciales históricamente inferiores a los de buena parte de la corona metropolitana de Madrid, ha favorecido la expansión de nuevos desarrollos residenciales en municipios de ambas provincias.
Este comportamiento convive con una realidad muy diferente en buena parte de las zonas rurales, donde el envejecimiento y la pérdida de población limitan la generación de nuevos hogares.
La región presenta así una paradoja inmobiliaria: dispone de un parque superior al millón de viviendas, pero una parte significativa no constituye oferta residencial habitual. Las segundas residencias y las viviendas desocupadas tienen un peso relevante, especialmente en determinados municipios y áreas rurales.
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