Es la denominada “fiscalidad buitre” de la vivienda, un concepto que permite visualizar cómo las distintas Administraciones Públicas obtienen ingresos alrededor de un mismo inmueble. En Castilla-La Mancha, solo cuatro figuras tributarias —ITP, AJD, IBI, plusvalía municipal e ICIO— llegaron a movilizar más de 1.100 millones de euros en 2021, según los datos oficiales recopilados en el informe sobre fiscalidad de la vivienda.
La cifra evidencia el peso que tiene el ladrillo en las arcas públicas, aunque con una precisión importante: no todo ese dinero procede exclusivamente de viviendas, ya que varios de estos impuestos gravan también locales, oficinas, naves, terrenos y otras operaciones inmobiliarias.
El comprador paga antes incluso de entrar en casa
El primer mordisco fiscal llega con la adquisición. En una vivienda usada, el comprador debe afrontar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuya tarifa general en Castilla-La Mancha se sitúa en el 9%. Para una vivienda de 100.000 euros, el impuesto supondría 9.000 euros en el supuesto general.
La normativa contempla tipos reducidos. De hecho, Castilla-La Mancha aplica un 6% para determinadas adquisiciones de primera vivienda habitual y desde el 31 de marzo de 2026 ha elevado de 180.000 a 240.000 euros el límite de valor de la vivienda para acogerse a este tipo reducido, además de eliminar algunos requisitos anteriores.
En el caso de la vivienda nueva, el comprador soporta, con carácter general, un IVA del 10%, al que puede añadirse la tributación correspondiente por Actos Jurídicos Documentados (AJD) en los supuestos previstos por la normativa. El propio informe advierte de que estos impuestos no pueden sumarse mecánicamente en todas las operaciones, ya que depende de la configuración jurídica de cada compraventa.
El resultado es que una vivienda anunciada por 100.000 euros puede requerir un desembolso muy superior para convertirse realmente en una vivienda adquirida, incluso antes de incorporar otros gastos asociados a notaría, registro, gestoría o financiación.
La vivienda genera ingresos en cada etapa
La cadena no termina con la compraventa. La construcción genera ICIO, mientras que la actividad de construcción e inmobiliaria está sometida también a IVA. Posteriormente, la titularidad del inmueble genera cada año el IBI, mientras que determinadas transmisiones pueden generar plusvalía municipal.
En Castilla-La Mancha, los ayuntamientos ingresaron en 2023 618,2 millones de euros por IBI, 44,8 millones por el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos urbanos y 91,2 millones por ICIO. En conjunto, estas tres figuras aportaron 754,3 millones de euros.
El IBI constituye así una de las fuentes más importantes y recurrentes de ingresos municipales vinculados al patrimonio inmobiliario. Y tiene una característica diferencial respecto a los impuestos de compraventa: se paga mientras se mantiene la propiedad.
Más de 1.100 millones en 2021
El cruce de las cifras disponibles permite dimensionar el fenómeno. En 2021, Castilla-La Mancha recaudó 371,4 millones de euros por ITP y AJD, mientras que los municipios obtuvieron aproximadamente 731 millones mediante IBI, plusvalía e ICIO. La suma alcanza unos 1.102 millones de euros.
En 2023, por su parte, los ingresos municipales de esas tres figuras ascendieron a 754,3 millones. A ellos habría que añadir la recaudación autonómica por ITP y AJD, aunque el informe evita realizar una suma cerrada cuando no dispone de datos territoriales homogéneos y definitivos para todas las figuras.
El Estado también participa en la factura inmobiliaria
La fiscalidad no termina en las comunidades autónomas y los ayuntamientos. La actividad de construcción y las operaciones inmobiliarias generan también ingresos tributarios estatales. La Agencia Tributaria contabilizó para Castilla-La Mancha alrededor de 227 millones de euros en 2021, 218 millones en 2022, 260 millones en 2023 y 271 millones en 2024 dentro de la estadística sectorial de IVA de construcción y actividades inmobiliarias.
Cuando sube el precio, también aumenta la base fiscal
Aquí aparece una de las claves económicas de esta “fiscalidad buitre”. Cuando aumenta el precio de una vivienda, determinados impuestos vinculados a la operación también pueden aumentar, porque se calculan sobre bases imponibles relacionadas con el valor del inmueble.
El informe señala que el ciclo inmobiliario tiene un efecto directo sobre la recaudación: cuando crecen las compraventas y los precios, las bases imponibles del ITP y AJD tienden a aumentar, aunque el resultado depende también del número de operaciones, las bonificaciones y la composición del mercado.
Es decir, existe una paradoja: la Administración puede ingresar más cuando el mercado inmobiliario se encarece, mientras el comprador necesita cada vez más dinero para acceder a la misma vivienda.
Esto no significa que los impuestos sean por sí solos responsables de la escalada de precios. La oferta insuficiente, el coste del suelo, la construcción, la financiación, los tipos de interés y la demanda son factores determinantes. Pero la fiscalidad añade una capa de coste que, especialmente en la adquisición, dificulta el acceso a la vivienda.
Una vivienda de 100.000 euros que no cuesta 100.000
El ejemplo resulta especialmente gráfico. Una vivienda usada de 100.000 euros soportaría, al tipo general del 9% de ITP en Castilla-La Mancha, 9.000 euros de impuesto. En una vivienda nueva de ese mismo precio, el IVA general sería de 10.000 euros, sin entrar en otros tributos y gastos que puedan resultar aplicables.
La consecuencia es que el precio que figura en el anuncio no coincide con el coste económico real de acceder a la vivienda.
Y una vez comprada, la casa continúa generando ingresos fiscales: el propietario debe afrontar anualmente el IBI y, en determinadas circunstancias, pueden aparecer nuevos costes tributarios cuando el inmueble se transmite o se realizan obras.
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